Способы оценки недвижимости

Существует несколько способов оценить недвижимость. Первый – простая устная консультация. Ее вправе давать риелтерские компании, и фактически никакой ответственности за точность результата они не несут. Риэлтер оценит...

ООН признала замедление экономики США

ООН полагает, что экономика США в 2008 году не только не вырастет, но и уменьшится на 0,2 процента, такие данные содержатся в отчете, распространенном 15 мая. Прогноз по росту мировой экономики снижен до 1,8 процента, это намного меньше...

Mitsubishi Motors строит новый завод в России

Японский концерн Mitsubishi Motors принял решение о строительстве в России нового автозавода. Об этом заявил президент компании Осаму Масуко в опубликованном в субботу интервью газете "Токио Симбун". По его словам, передает ИТАР-ТАСС, "официальное объявление...

Место налогов в финансовой системе

Возмещение из стоимости СОП израсходованных средств производства (в виде амортизации, закупки новых материалов, сырья, полуфабрикатов, приобретения топлива и электроэнергии и т.п.) нельзя относить к процессам распределения.

Аналог - объект сходный или подобный оцениваемому имуществу.

Аренда - право временного возмездного владения и/или пользования чужим имуществом.

Арендная плата - плата за право пользования чужим имуществом.

База оценки имуществ - вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости - рыночная, восстановительная, замещения, первоначальная, остаточная, стоимость при существующем использовании, действующего предприятия, инвестиционная, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая, стоимость специализированного имущества.

Валовой рентный множитель - среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

Внешний износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Возврат капитала - возврат начальных инвестиций за счет дохода или перепродажи.

Восстановительная стоимость имущества - стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки.

Внутренняя норма прибыли - норма дисконтирования, при которой настоящая стоимость всех будущих денежных потоков равна сумме начальных инвестиций.

Дата оценки имущества - дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества.

Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Денежный поток - движение денежных средств, возникающее в результате использования имущества.

Дисконтирование - способ определения стоимости имущества на определенный момент времени.

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. При реализации доходного подхода используют следующие методы - прямой капитализации; дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа.

Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.

Заказчик - юридическое или физическое лицо, которому оказывает услугу оценщик имущества.

Залоговая стоимость имущества - стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки - сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин. Износ определяют на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета. Существуют три вида износа - физический, функциональный, внешний. По характеру состояния износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Инвестиционная стоимость имущества - стоимость имущества, определяемая интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования.

Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта оценки.

Контрактная арендная плата - постоянная арендная плата в период действия договора.

Копия - точное воспроизводство объекта оценки.

Коэффициент капитализации - норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ликвидационная стоимость имущества - стоимость имущества при его вынужденной продаже.

Метод валовой ренты - оценка имущества, основанная на его рыночной стоимости и величине потенциального или действительного дохода.

Метод дисконтирования денежных потоков - оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.

Метод ипотечно-инвестиционного анализа - оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.

Метод количественного анализа - оценка имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.

Метод остатка - оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода.

Метод прямой капитализации - оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Метод сравнительной стоимости единицы имущества - оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.

Метод стоимости укрупненных элементов - оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов.

Неустранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Норма дисконтирования - норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени.

Объект сравнения имущества - аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества.

Ограничивающее условие - заявление в отчете, описывающее препятствие или обстоятельство, которое влияет на оценку стоимости имущества.

Операционные расходы - затраты, необходимые для поддержания воспроизводства дохода от имущества.

Остаточная стоимость имущества - стоимость имущества с учетом износа.

Отчет об оценке имущества - документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Оценщик имущества - лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект оценки.

Первоначальная стоимость имущества - фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:

• право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц
• право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
• право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом
• право отдавать имущество в залог

Принцип оценки имущества - основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют следующие принципы - спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие.

Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. В практике оценки имущества используют следующие подходы - затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

Рыночная арендная плата - переменная арендная плата в период действия договора.

Рыночная стоимость имущества - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:

• рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
• покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов - увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;
• имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;
• оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

Рыночная цена - предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная денежная сумма при любой сделке.

Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Ставка капитализации - отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу.

Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

Стоимость замещения имущества - стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки.

Стоимость имущества для налогообложения - стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.

Стоимость имущества при существующем использовании - рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

Стоимость права аренды имущества - единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом.

Стоимость специализированного имущества - стоимость имущества, которое в силу своих специфических особенностей не может быть продано на рынке.

Страховая стоимость имущества - стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.

Услуга по оценке имущества - результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки имущества.

Устранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Чистый операционный доход - действительный валовой доход, за исключением операционных расходов.

Физический износ имущества - износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ имущества - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Фактор Инвуда - мультипликатор, используемый для оценки обычного аннуитета.

Фактор фонда возмещения – один из шести финансовых коэффициентов, который показывает размер регулярных платежей, которые позволяют накопить к определенному моменту времени сумму, равную единице, при условии, что в начальный момент времени сумма равна нулю.

Фактор Хоскольда — коэффициент, используемый в оценке аннуитета и основанный на реинвестировании сумм, обеспечивающих возмещение капитальных затрат по безрисковой ставке процента.

Физический износ - снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства.

Физическое лицо – гражданин, обладающий гражданской правоспособностью (способностью иметь гражданские права и нести обязанности). Физическое лицо может владеть имуществом (экономическими активами), совершать сделки, отвечать по обязательствам.

ФИФО – один из методов в бухгалтерском учете списания материалов, при котором материалы списываются по себестоимости первых по времени закупок.

Фондоотдача – см. Коэффициент фондоотдачи.

Фонды (основные) – см. Основные средства.

Этика оценщика имущества - совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.